Em uma crise de tamanhas proporções como a causada pela pandemia do novo coronavírus, é difícil encontrar setores da economia e classes de investimentos que saiam imunes ao que está acontecendo. Isso vale, inclusive, para o mercado imobiliário e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Para entender como esse setor da economia está sendo impactado, principalmente no que se refere ao preço dos aluguéis e à cotação dos ativos, acompanhe este texto até o final. Boa leitura!

Como o mercado imobiliário vem sendo afetado pela crise atual?

O mercado imobiliário tem um papel importante na composição do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro. Dessa forma, ele é um dos motores do crescimento econômico, da geração de empregos e também uma ótima oportunidade de investimento.

Para 2020, a expectativa era de que esse setor superasse os ganhos obtidos em 2019, que marcou a retomada com mais força da atividade imobiliária, depois de anos de recessão. Já no ano passado, o crescimento do mercado de imóveis havia sido de 2%, o dobro do avanço da economia como um todo. Nesse ano, as projeções indicavam crescimento de até 3%.

No entanto, a COVID-19 mudou drasticamente o cenário, dado o impacto econômico causado pelas medidas necessárias para conter a propagação da doença. Dessa forma, todos os âmbitos do mercado imobiliário tendem a sofrer: indo da construção civil ao preço dos aluguéis, passando pelo lançamento de novos projetos.

Qual o impacto no preço do aluguel e de ativos imobiliários?

Em um primeiro momento, o preço dos aluguéis passou a cair, principalmente por causa da busca de renegociações. Isso atinge tanto prédios comerciais quanto residenciais.

Nos imóveis residenciais, a queda se dá pela brusca redução de renda de parte da população, que perdeu o emprego ou teve salários reduzidos devido à interrupção forçada das atividades econômicas.

Já locatários de imóveis comerciais tiveram suas atividades interrompidas, o que levou à queda no faturamento e à consequente dificuldade em honrar o pagamento combinado.

Para quem aluga, passa a ser melhor negociar o valor, seja com descontos ou com postergação do pagamento, principalmente para evitar que o imóvel fique vazio, o que traz uma série de custos para o proprietário.

Esse cenário pode fazer também com haja desvalorização no valor dos imóveis, já que a crise econômica tende a fazer com que a procura seja menor. Com a demanda lá embaixo, os vendedores serão obrigados a abaixar os preços para atraírem novos compradores.

Contudo, até isso pode não ser o suficiente, mesmo em um cenário com juros historicamente baixo — o que, em tese, tornaria investimentos mais atrativos. O alto nível de desemprego do período pós-pandemia certamente impactará o volume de negócios do mercado imobiliário.

Tal situação provavelmente retardará o lançamento de projetos de empreendimentos na área, ainda que as medidas de isolamento não tenham atingido as obras na maior parte do Brasil. No geral, elas puderam continuar, desde que fossem a céu aberto e respeitassem as boas práticas de higiene e distanciamento social, para preservar a saúde de todos os envolvidos.

Qual o impacto sobre os fundos imobiliários?

Fundos imobiliários investem os recursos das carteiras em imóveis (chamados de fundos de tijolo) ou em títulos financeiros (conhecidos como fundos de papel) atrelados ao mercado imobiliário.

Com isso, um fundo de tijolos pode investir seu dinheiro em shoppings centers, prédios comerciais ou residenciais e galpões industriais. Já um fundo de papel aplicará seu capital em certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito imobiliário, entre outros títulos disponíveis no mercado.

Assim, era de se esperar que os FIIs fossem prejudicados pela crise. Para dimensionar o tamanho do impacto, basta acompanhar o IFIX, índice que indica o desempenho médio das cotas dos principais fundos negociados no pregão da B3, bolsa de valores de São Paulo. Em 2020, até o final de julho, ele acumulou perdas de 15,26%.

Com essa situação, alguns fundos imobiliários já anunciaram a suspensão do pagamento de dividendos aos cotistas, que normalmente acontece de forma semestral. Essa atitude é legal do ponto de vista jurídico e ajuda a preservar a saúde financeira do fundo, uma vez que os ativos da carteira não estão gerando quase nenhum lucro durante esse período.

Quais são as perspectivas para os próximos meses?

É fácil entender a razão de tamanha queda. A maioria dos shoppings do país teve que ser fechada, muitos espaços corporativos foram devolvidos ou estão com o aluguel atrasado. Mesmo galpões de indústria e armazenamento que, em tese, seriam menos prejudicados, viram a demanda cair graças à desaceleração da economia.

Toda essa movimentação fez com que muitas cotas de FIIs tivessem desvalorização real e fossem negociadas abaixo do valor do patrimônio vinculado a elas. No longo prazo, a tendência é de que elas recuperem sua cotação ao equivalente do período pré-crise.

A dúvida que fica é qual será a velocidade dessa recuperação, o que é difícil de prever com o auge da epidemia ainda em curso.

Para quem tem cotas em mãos, na maioria dos casos, vale a pena segurá-las e não fazer o resgate agora. Evitar essa decisão precipitada impede que o investidor sofra prejuízos causados pela desvalorização ocorrida nas últimas semanas, contando com uma recuperação no futuro.

No sentido oposto, quem ainda não conta com fundos na sua carteira pode aproveitar a desvalorização para adquirir cotas por preço abaixo do custo. Todavia, é preciso ponderar com muito cuidado os riscos, já que não se sabe ainda qual será o tamanho da queda da economia e por quanto tempo a crise durará.

Além disso, é necessário pensar no longo prazo, já que essas aplicações apresentam prazos de vencimento maiores.

O sobe e desce da bolsa será uma constante nos próximos meses, até que a vida volte a algum grau de normalidade e a economia comece a se recuperar.

Enquanto isso não ocorre, quem investe no mercado imobiliário e FIIs (ou em qualquer outro tipo de aplicação financeira) deve acompanhar de perto toda a movimentação para tentar entender quais serão os impactos da crise da COVID-19 e, com isso, encontrar as melhores saídas para proteger seu patrimônio.

O que você está fazendo para lidar com essa instabilidade do mercado? Tem alguma dúvida sobre como agir? Deixe seu comentário no espaço abaixo. Queremos ouvir você!