Os “fundos de papel” vêm ganhando destaque pela boa capacidade de gerar ganhos recorrentes e possuir menor volatilidade em momentos de estresse de mercado. Mas o que seria esta classe de ativos?

Revisitando os fundos imobiliários

Os fundos imobiliários, de forma geral, investem em ativos imobiliários e podem comprar ou até construir shoppings centers, edifícios e muito mais. Diferentemente das ações, o investidor compra cotas de investimento do fundo e inclusive as adquire via B3.

Basicamente eles se dividem em dois tipos de fundos: o de renda (tijolo) e o de recebíveis (papel). Em suma, os fundos de tijolo são representados por imóveis físicos como shoppings, galpões, lojas, supermercado etc. Além do valor dos aluguéis ser reajustado de tempos em tempos por algum índice de preços, o valor dos imóveis também acompanha a inflação ao longo do período.

Por sua vez, os fundos de papel são compostos por títulos ou valores mobiliários ligados ao setor imobiliário como os CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letras de Crédito Imobiliário), LH (Letra Hipotecárias) etc. Apesar de muitos CRIs também serem corrigidos pela inflação, a correção adquirida pelo fundo é distribuída aos cotistas junto com os rendimentos mensais. Dessa forma o patrimônio de um fundo de recebíveis tende a ser consumido pela inflação no longo prazo.

Entendendo melhor sobre os fundos de papel

Como dito anteriormente, são nada mais do que fundos que investem seus recursos principalmente em títulos de renda fixa com lastro em dívidas imobiliárias. Basicamente os principais riscos desses títulos são os de crédito, liquidez e de mercado. Pode-se dizer, ainda, que os fundos de recebíveis seguem uma lógica distinta dos fundos de tijolo.

Isto porque os CRIs não sofrem com vacância, revisões de contratos de aluguel, entre outros. Pelo contrário, estão suscetíveis a outros tipos de riscos. Ou seja, títulos de renda fixa são marcados a mercado, sendo assim, mudam de preço diariamente.  Assim o patrimônio do fundo é reavaliado todos os dias, diferentemente do que ocorre com os fundos de tijolo, cujo valor dos imóveis costuma ser calculado apenas uma vez por ano. Além disso, os imóveis são perenes, enquanto ativos de renda fixa possuem prazo de vencimento.

Pode-se dizer que esse segmento de FII pode ser uma alternativa aos investimentos em títulos de renda fixa e que por sua vez, oferece uma gestão profissional, diversificação de carteira e liquidez diária dado que as cotas são negociadas em bolsa. Em relação ao último, o investidor precisa entender melhor o produto por se tratar de um mercado menos líquido que o de ações por exemplo.

Ao adquirir esses fundos, o investidor tem acesso a uma carteira de crédito imobiliário diversificada de forma mais acessível. Isso dado que boa parte das aquisições é feita mediante ofertas destinadas a investidores profissionais de acordo com a ICVM 554/2014, ou seja, que possuem mais de R$ 10 milhões em aplicações financeiras e que por sua vez, não são facilmente disponibilizadas ao pequeno investidor.

Como escolher um fundo de recebíveis:

Vale ressaltar que, como os fundos utilizam os recursos dos cotistas para financiar dívidas imobiliárias, os fundos de papeis não devem ser analisados da mesma maneira que os fundos de tijolo. Por isso é importante que o investidor conheça:

A gestão

É necessário que conheça e confie na capacidade de gestão, afinal, será quem decidirá como ocorrerá a alocação dos recursos. Por isso, vale analisar a experiência da equipe na investigação prévia, originação, estruturação de créditos imobiliários, monitoramento das operações.

Diversificação

A fim de mitigar o risco de crédito, principalmente em relação aos devedores, é muito importante que o fundo busque pela diversificação. Assim, vale analisar se o fundo não concentra grande percentual de seu patrimônio em CRIs de poucos devedores e que caso ocorra, o veículo sofrerá maiores perdas caso o devedor fique inadimplente.

Perfil da carteira

Além da diversificação é importante avaliar se o perfil da carteira do fundo está alinhado com o atual momento da economia. Exemplificando, caso a carteira esteja com um percentual relevante no indexador CDI em um momento de baixa da SELIC e com perspectivas de manter em patamares baixos por mais tempos, pode não ser a melhor estratégia.

Garantias

Recomenda-se também que o investidor entenda quais são as garantias atrás das estruturas dos recebíveis que o fundo possui caso seja necessário executá-las em caso de defalut (calote). E quanto mais robustas, maior será a segurança e proteção do fundo na operação.

Rentabilidade

É essencial calcular a rentabilidade esperada da carteira de um fundo de recebíveis e abater as taxas como as de administração e performance. Assim, caso o ganho esperado, descontados os custos, for superior ao ganho líquido de imposto de renda do título público de referência, a aplicação pode ser interessante se o investidor concluir que a diferença justifica o risco envolvido.

Por fim, assim como qualquer ativo, é muito importante que o investidor entenda bem todos os riscos do produto e por isso, essencial sempre consultar seu assessor de investimentos para uma escolha consciente. Afinal, como já comentado anteriormente, o mercado de fundos imobiliários é menos líquido que o mercado acionário.

O conteúdo acima exposto possui finalidade meramente informativa / educativa, desta forma não deve ser compreendido como oferta ou recomendação de serviços ou produtos.