Popularmente conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) encerrou o ano de 2020 com um acumulado de 23,14%.
Se notarmos, o desemprego saltou a níveis surpreendentes no último ano e naturalmente, diversos imóveis alugados foram devolvidos. Apesar deste contexto, o índice atingiu sua maior alta desde 2002. Sendo assim, como é que a “inflação do aluguel” pôde subir tanto nos últimos tempos?
De onde surgiu o IGP-M
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) foi criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e se tornou um dos principais indexadores de contratos, dentre os quais se destacam os de aluguel.
O impulsor de sua popularidade foi justamente o período de hiperinflação, momento em que os agentes se viram obrigados a recorrer a indexadores de inflação calculados por instituições privadas, com o objetivo de protegerem o seu poder de compra.
Além disso, o índice possuía um diferencial. Dado que a maior parte de sua composição está relacionada à inflação do processo produtivo – 70% – que por sua vez é influenciada pela dinâmica do dólar, o IGP-M era usado para atrelar indiretamente os contratos de locação a uma moeda forte.
A consequência é que, quando o dólar e o preço das commodities disparam como vimos nesse último ano, o Índice Geral de Preços também dispara. Como resultado, vemos um indexador muito mais volátil e suscetível a choques de preços temporários em comparação, por exemplo, ao IPCA que mede a inflação ao consumidor.
Porém, mesmo após este período nos anos 80, continuamos utilizando o IGP-M como base de correção dos contratos de aluguel.
Ainda faz sentido utilizá-lo?
Diversos lojistas e comerciantes foram e vêm sendo duramente impactados pelos efeitos da pandemia, uma vez que os horários, fluxos de visitantes e consumo foram reduzidos. E por que pagar um percentual a mais de aluguel apenas devido ao aumento de uma certa commodity?
No caso dos aluguéis residenciais, muitos inquilinos conseguiram negociar com o proprietário do imóvel uma correção mais em linha com a do IPCA, cujo acumulado em 2020 foi de 4,52%.
Aliás, há iniciativas que visam promover o IPCA, calculado pelo IBGE, como o indexador oficial dos contratos de locação. Uma vez que o índice é menos sensível ao choque de preços específicos, tal indicador costuma capturar melhor os efeitos de aumentos contínuos e generalizados dos preços de bens e serviços.
Sendo assim, como o investidor consegue se proteger das altas do IGP-M dado que o índice se descola muito do IPCA? Além disso o governo extinguiu a NTN-C, título que era emitido por ele e que era indexado ao IGP-M.
Revisitando os fundos imobiliários
Os fundos imobiliários, de forma geral, investem em ativos imobiliários e podem comprar ou até construir shoppings centers, edifícios e muito mais. Diferentemente das ações, o investidor compra cotas de investimento do fundo e inclusive as adquire via B3.
Basicamente eles se dividem em dois tipos de fundos: o de renda (tijolo) e o de recebíveis (papel). Em suma, os fundos de tijolo são representados por imóveis físicos como shoppings, galpões, lojas, supermercado etc. Além do valor dos aluguéis ser reajustado esporadicamente por algum índice de preços, o valor dos imóveis também acompanha a inflação ao longo do período.
À exceção dos casos em que os contratos de locação são atípicos, tipo de instrumento orientado para o longo prazo, os fundos de tijolo estão com dificuldades em repassar a integralidade do IGP-M dos últimos 12 meses, visto que a realidade dos inquilinos é incompatível com o aumento do preço da tonelada do aço, por exemplo.
Ademais, muitos fundos de papel possuem CRIs na carteira que são indexados ao IGP-M. Sendo assim, torna-se interessante o investidor olhar como uma opção de se proteger de altas temporárias do índice.
Todavia, antes de elencar qual fundo de papel investir, é importante levar em conta o preço a ser pago e o risco de crédito de sua carteira. Afinal, não se trata de um produto conservador e possui riscos embutidos. Por isso é necessário procurar o seu assessor de investimentos para uma escolha consciente.
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