Há muito mais relação entre o mercado imobiliário e mercado de capitais do que a palavra “mercado”.

De fato, esses dois setores da economia não costumam ser mencionados juntos com tanta frequência. É mais provável falar sobre ações quando o assunto é capitais do que no setor imobiliário. Mas acredite: o primeiro influencia cada vez mais o segundo.

As estimativas são bastante interessantes para o mercado de capitais. O Banco Central anunciou recentemente a criação de um grupo de trabalho visando o desenvolvimento desse setor na economia. A ideia é criar uma série de medidas para aquecer esse mercado, que serão chamadas de Iniciativa Mercado de Capitais.

Agora, você deve estar se perguntando o quanto isso tem de relação com o mercado imobiliário, certo? Neste texto, nós vamos falar um pouco sobre essa conexão e como isso impactará o futuro do setor de imóveis. Confira!

O que é o mercado de capitais e como funciona?

Podemos dizer que o mercado de capitais é um sistema da economia em que são negociados ativos (ações, debêntures, commercial papers) e recibos de valores mobiliários, do mesmo jeito que derivativos, como títulos de depósitos de ações, contratos futuros, entre outros.

Essas negociações são cruciais para as empresas, pois é por meio delas que essas companhias conseguem captar recursos para utilizar em investimentos para a melhoria de seus serviços.

Qual é a relação entre mercado imobiliário e o mercado de capitais?

De acordo com a FGV, o déficit habitacional brasileiro passa dos 7 milhões de casas. Daqui a 8 anos (2027), serão necessários mais 9 milhões de novas residências para atender a demanda. Durante os últimos anos, o setor imobiliário foi alimentado pela captação de recursos por meio de fundos como o FGTS.

Eles ainda são importantes para arrecadação, porém, a tendência é que cada vez menos eles consigam dar conta da procura. Segundo a Abecip, haverá 13% de alta no financiamento imobiliário, mas operações que se baseiam no FGTS (Minha Casa, Minha Vida), por exemplo, cairão em 4%.

A tendência é que os investimentos comecem a se tornar os protagonistas para a arrecadação do crédito imobiliário no país, como é o caso das letras de crédito, fundos imobiliários e outros. Ou seja, o crescimento do mercado imobiliário dependerá muito mais do mercado de capitais.

A seguir, vamos conhecer um pouco mais sobre um dos possíveis personagens principais do futuro do setor imobiliário: os fundos.

Quais são os tipos de fundo imobiliário?

Os fundos de investimentos imobiliários, ou FIIs, são compostos por uma cesta de ativos que representam imóveis físicos e títulos do setor. Como há diferentes tipos de residências, um fundo pode conter desde uma categoria só de imóvel até várias em sua composição, dependendo da gestão.

Eles são divididos em cotas com valores iguais, que representam todo o seu patrimônio. Sendo assim, o investidor, além de ser cotista, se torna também sócio do imóvel vinculado ao fundo.

De uma maneira geral, eles são classificados em 3 tipos: fundos de tijolo, fundos de papel e híbridos. Vamos conhecer a seguir como cada um funciona.

Fundos de tijolo

A composição desse investimento é feita, em sua maioria, por imóveis físicos, como escritórios e shopping centers e galpões logísticos.

Fundos de papel

Já nesta categoria de fundo, a composição é de títulos de renda fixa ligados ao setor, como a LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis).

Híbridos

Nesses, a constituição é tanto de títulos, quanto de propriedade imobiliária, além de outras cotas de fundos imobiliários (fundos de fundos).

Quais são os melhores para investir?

Existem diversos fundos imobiliários; por esse motivo, o interessado deve estar atento às principais características desses ativos. Entre elas, o DIY (dividend yield), que é a relação entre os dividendos pagos, o preço atual da cota e a liquidez, além, é claro, dos níveis de vacância e valorização real dos imóveis. Aqui, vamos citar dois exemplos de fundos interessantes para se investir. Acompanhe!

BCFF11

Esse é um fundo que tem em sua composição cotas de outros fundos imobiliários. A estratégia inicial é conseguir cotas de outros ativos, com um perfil mais diversificado. É uma aplicação de longo prazo.

• CNPJ: 11.026.627/0001-38
• Patrimônio: R$ 750 mi
• Liquidez diária: R$ 1,5 mi
• Dividend Yield: 0,61%

JSRE11

Do tipo híbrido, JSRE11 é um fundo em que a estratégia está voltada para a diversificação, sendo composto por diferentes setores do mercado imobiliário. A estratégia visa o longo prazo e é possível encontrar desde outros fundos até títulos, como LCIs, CRIs e LHs (Letras Hipotecárias).

• CNPJ: 13.371.132/0001-71
• Patrimônio: R$ 900 mi
• Liquidez diária: R$2,6 mi
• Dividend Yield: 0,57 %

Como investir em fundos imobiliários?

Sabemos da dificuldade que pode ser escolher o fundo imobiliário perfeito. Por isso, nós separamos algumas das principais dicas sobre essa aplicação para você não errar. Continue!

Analise o melhor momento

Essa é uma estratégia que parece óbvia, mas — acredite — muitos investidores não têm o conhecimento necessário para entender o que quer dizer “melhor momento”.

Aqui, além da avaliação do cenário econômico, é importante entender que os juros altos são um problema para FIIs. Portanto, o melhor momento de aplicar é quando a SELIC estiver em queda, já que, os juros mais baixos estimulam a economia e, consequentemente, elevam a demanda dos imóveis, aumentando seu valor de mercado e suas receitas com aluguéis.

Saiba qual é o valor do imóvel

É interessante fazer um levantamento do real valor do imóvel pertencente ao seu fundo. Quando trabalhamos com ações, saber qual é o verdadeiro custo é um pouco mais complicado, sendo necessário estudar o mercado e o histórico, porém, com imóveis, é mais fácil.

Além disso, é importante saber quais foram os rendimentos do fundo em uma perspectiva de até 36 meses, para ter uma ideia de seu comportamento no mercado.

Fique de olho na tributação

A cobrança de tributos é outro ponto a se prestar atenção em relação aos FIIs, principalmente o Imposto de Renda. O valor recebido, isto é, os juros mensais são isentos de IR para as pessoas físicas, porém, para os ganhos obtidos na venda das cotas, há a cobrança de 20% sobre o lucro.

Atenção às possibilidades de valorização da cota

Avalie bem qual é a situação do mercado para investir nesse tipo de aplicação. É claro que, se o setor imobiliário está com um bom desempenho, isso refletirá na valorização do fundo.

Além disso, fique atento a outras possibilidades de compra, como as emissões primárias. Elas podem ser uma alternativa interessante, em vez de optar diretamente pelo mercado, já que as cotas são vendidas pelo fornecedor do fundo, e não por outro investidor.

Diversifique

A diversificação é uma dica que está constantemente entre as recomendações para investidores. Mas atenção: aqui, ela só pode ser eficaz se você conhecer o seu perfil de investidor. Sendo assim, mesmo no caso dos fundos imobiliários, é importante prestar atenção a isso.

É claro que uma das grandes vantagens dos FIIs é que a composição deles pode ter vários tipos de ativos, o que já facilita a diversificação. Então, não só procure fundos com variadas composições, como tenha diferentes categorias no seu portfólio, como fundos de tijolos, de papel etc.

Agora que você entendeu qual é a relação entre mercado imobiliário e mercado de capitais, que tal se aprofundar um pouco mais e saber sobre o que é perfil de investidor? Acesse agora o nosso texto e confira!